Los Crédito UVA - Comparativas y Análisis

Los créditos hipotecarios UVA, recién lanzados son una realidad en la Argentina, mucha gente me estuvo consultando sobre este tipo de financiación, su funcionamiento y tanto las ventajas como desventajas que puede presentar uno u otro tipo de crédito, ya sea el de tasa fija a 3 años del banco nación o el del mismo banco al 4,5% ajustado a UVA.

A simple vista en comparación de tasas la diferencia es abismal, sin lugar a dudas cualquiera diría que es mucho mejor un crédito UVA que el crédito anterior, pero muchas veces la publicidad o lo que no se ve nos dejan un sabor amargo

He realizado una comparación proyectada de los 2 créditos con mejores tasas que hoy otorga el banco de la nación argentina, en las comparaciones utilice una proyección oficial de la inflación para los siguientes 5 años, luego ajuste la inflación a un promedio bajo anual para el calculo.

Cabe destacar que para este análisis, el crédito del banco nación "tu Casa"con una TNA fijo a 3 anos, (con la inflación proyectada en este ejercicio ), no veo que aumente la TNA e este crédito a lo largo de sus pagos. En el caso de existir una tasa mayor de inflación a las proyecciones utilizadas,  esto impactara en igual medida el crédito ejemplificado por UVA y arrojara los mismo resultados a largo plazo.

Una breve reseña de un Crédito UVA

En un crédito UVA no se adeudan pesos, sino que se adeudan UVA, cada una de estas UVA tienen un valor.  

Por Ejemplo, El 31/3/016 por ejemplo cotizaban a $14.05 cada UVA, casi un dólar, al 30/04/2017 su cotización es de $18.48.

Para ambos créditos estoy ejemplificando una solicitud de $600,000 o UVAs 33,482.

El plazo del crédito que estoy utilizando es el máximo posible, en ambos casos es de 30 años.

La proyección de inflación utilizada para este ejercicio es la siguiente:

INFLACION 2017	22,0%
INFLACION 2018	13,5%
INFLACION 2019	10,0%
INFLACION 2020	7,0%
INFLACION 2021	5,5%
INFLACION 2022	5,0%
INFLACION 2023	5,0%
INFLACION 2024	5,0%
INFLACION 2025	5,0%
INFLACION 2026	5,0%
INFLACION 2027	5,0%
INFLACION 2028	5,0%
INFLACION 2029	5,0%
INFLACION 2030	5,0%
INFLACION 2031	5,0%
INFLACION 2032	5,0%
INFLACION 2033	5,0%
INFLACION 2034	5,0%
INFLACION 2035	5,0%
INFLACION 2036	5,0%
INFLACION 2037	5,0%
INFLACION 2038	5,0%
INFLACION 2039	5,0%
INFLACION 2040	5,0%
INFLACION 2041	5,0%
INFLACION 2042	5,0%
INFLACION 2043	5,0%
INFLACION 2044	5,0%
INFLACION 2045	5,0%
INFLACION 2046	5,0%

Como se puede observar la proyección esta ajustada a indices posibles aunque en la situación actual difíciles de alcanzar,  pero preferí ser optimista en algunos casos, si la inflación aumenta, las diferencias pueden ser aun mayores

A continuación los ejemplos:

BANCO NACION CREDITO mi casa

Capital	600.000
Frecuencia de pago	Mensual
Tipo interés nominal	16%
Duración en años	30 Años
Número total de pagos	360

CREDITO NACION UVAs

Capital	33482 UVAs
Frecuencia de pago	Mensual
Tipo interés nominal	4,5%
Duración en años	30 Años
Número total de pagos	360

El crédito nación tu casa, nos arroja estos números:

COSTO TOTAL	2.382.225
MAXIMO MONTO ADEUDADO	600.000

El Crédito del Banco nación UVA arrojo estos números:

COSTO INTERESES + UVA AJUSTE TOTAL	2.957.659
MÁXIMO MONTO DE DEUDA VIVA	1.098.936

Como se puede observar la diferencia al final entre ambos créditos es enorme.

Claramente si opte por el crédito nación tu casa, hubiese pagado de intereses en 30 anios un total de 2.3MM pesos, durante los primeros anios de vida de mi crédito hubiese adeudado en todo momentos 600,000 pesos.

Sin embargo en el caso de haber optado por los nuevos crédito UVA hubiese pagado de costo entre intereses y ajuste de capital en cuota pura un total de 3MM en el plazo de 30 años, esto es un 30% mas de costo, y durante los primeros 10 años del crédito mi deuda en pesos se hubiese incrementado hasta casi el doble, hubiese llegado a deber casi 1.1MM de pesos.

Esta claro que estos cerdito mas allá de todas las cosas que se digan en la televisión no fueron analizados de la forma debida, con una proyección de un índice inflacionario hasta el final de su plazo, cabe destacar que en el caso de un dólar estable nuestra deuda en dólares se hubiera duplicado en el lapso de 10 años.

A que se refiere esto,  en el peor de los casos si hubiésemos pagado una propiedad 1,000,000 de pesos y  utilizado este crédito de 600,000 pesos (60% de valor del inmueble) , en 10 años adeudaríamos mas del valor de nuestra casa de la casa al banco.

Es recién luego del año 10 que comenzamos a reducir el monto de la deuda, anterior a esto se da porque durante los primeros años de un crédito la capitalización e mínima, dando a lugar el pago de intereses, un ajuste inteligente para estos créditos que se calculan con el sistema francés, seria tan simple como utilizar el sistema alemán.

Esto reduciría el riesgo al ajuste inflacionario ya que se podría cancelar mayor capital en los primeros años, es una lástima que este tipo de créditos hipotecarios ajustados a UVA allá sido algo a las apuradas y que claramente no soluciona ningún problema, sino que patea el problema a futuro.