Los Crédito UVA - Comparativas y Análisis

Los créditos hipotecarios UVA, recién lanzados son una realidad en la Argentina, mucha gente me estuvo consultando sobre este tipo de financiación, su funcionamiento y tanto las ventajas como desventajas que puede presentar uno u otro tipo de crédito, ya sea el de tasa fija a 3 años del banco nación o el del mismo banco al 4,5% ajustado a UVA.

A simple vista en comparación de tasas la diferencia es abismal, sin lugar a dudas cualquiera diría que es mucho mejor un crédito UVA que el crédito anterior, pero muchas veces la publicidad o lo que no se ve nos dejan un sabor amargo

He realizado una comparación proyectada de los 2 créditos con mejores tasas que hoy otorga el banco de la nación argentina, en las comparaciones utilice una proyección oficial de la inflación para los siguientes 5 años, luego ajuste la inflación a un promedio bajo anual para el calculo.

Cabe destacar que para este análisis, el crédito del banco nación "tu Casa"con una TNA fijo a 3 anos, (con la inflación proyectada en este ejercicio ), no veo que aumente la TNA e este crédito a lo largo de sus pagos. En el caso de existir una tasa mayor de inflación a las proyecciones utilizadas,  esto impactara en igual medida el crédito ejemplificado por UVA y arrojara los mismo resultados a largo plazo.

Una breve reseña de un Crédito UVA

En un crédito UVA no se adeudan pesos, sino que se adeudan UVA, cada una de estas UVA tienen un valor.  

Por Ejemplo, El 31/3/016 por ejemplo cotizaban a $14.05 cada UVA, casi un dólar, al 30/04/2017 su cotización es de $18.48.

Para ambos créditos estoy ejemplificando una solicitud de $600,000 o UVAs 33,482.

El plazo del crédito que estoy utilizando es el máximo posible, en ambos casos es de 30 años.

La proyección de inflación utilizada para este ejercicio es la siguiente:

INFLACION 2017	22,0%
INFLACION 2018	13,5%
INFLACION 2019	10,0%
INFLACION 2020	7,0%
INFLACION 2021	5,5%
INFLACION 2022	5,0%
INFLACION 2023	5,0%
INFLACION 2024	5,0%
INFLACION 2025	5,0%
INFLACION 2026	5,0%
INFLACION 2027	5,0%
INFLACION 2028	5,0%
INFLACION 2029	5,0%
INFLACION 2030	5,0%
INFLACION 2031	5,0%
INFLACION 2032	5,0%
INFLACION 2033	5,0%
INFLACION 2034	5,0%
INFLACION 2035	5,0%
INFLACION 2036	5,0%
INFLACION 2037	5,0%
INFLACION 2038	5,0%
INFLACION 2039	5,0%
INFLACION 2040	5,0%
INFLACION 2041	5,0%
INFLACION 2042	5,0%
INFLACION 2043	5,0%
INFLACION 2044	5,0%
INFLACION 2045	5,0%
INFLACION 2046	5,0%

Como se puede observar la proyección esta ajustada a indices posibles aunque en la situación actual difíciles de alcanzar,  pero preferí ser optimista en algunos casos, si la inflación aumenta, las diferencias pueden ser aun mayores

A continuación los ejemplos:

BANCO NACION CREDITO mi casa

Capital	600.000
Frecuencia de pago	Mensual
Tipo interés nominal	16%
Duración en años	30 Años
Número total de pagos	360

CREDITO NACION UVAs

Capital	33482 UVAs
Frecuencia de pago	Mensual
Tipo interés nominal	4,5%
Duración en años	30 Años
Número total de pagos	360

El crédito nación tu casa, nos arroja estos números:

COSTO TOTAL	2.382.225
MAXIMO MONTO ADEUDADO	600.000

El Crédito del Banco nación UVA arrojo estos números:

COSTO INTERESES + UVA AJUSTE TOTAL	2.957.659
MÁXIMO MONTO DE DEUDA VIVA	1.098.936

Como se puede observar la diferencia al final entre ambos créditos es enorme.

Claramente si opte por el crédito nación tu casa, hubiese pagado de intereses en 30 anios un total de 2.3MM pesos, durante los primeros anios de vida de mi crédito hubiese adeudado en todo momentos 600,000 pesos.

Sin embargo en el caso de haber optado por los nuevos crédito UVA hubiese pagado de costo entre intereses y ajuste de capital en cuota pura un total de 3MM en el plazo de 30 años, esto es un 30% mas de costo, y durante los primeros 10 años del crédito mi deuda en pesos se hubiese incrementado hasta casi el doble, hubiese llegado a deber casi 1.1MM de pesos.

Esta claro que estos cerdito mas allá de todas las cosas que se digan en la televisión no fueron analizados de la forma debida, con una proyección de un índice inflacionario hasta el final de su plazo, cabe destacar que en el caso de un dólar estable nuestra deuda en dólares se hubiera duplicado en el lapso de 10 años.

A que se refiere esto,  en el peor de los casos si hubiésemos pagado una propiedad 1,000,000 de pesos y  utilizado este crédito de 600,000 pesos (60% de valor del inmueble) , en 10 años adeudaríamos mas del valor de nuestra casa de la casa al banco.

Es recién luego del año 10 que comenzamos a reducir el monto de la deuda, anterior a esto se da porque durante los primeros años de un crédito la capitalización e mínima, dando a lugar el pago de intereses, un ajuste inteligente para estos créditos que se calculan con el sistema francés, seria tan simple como utilizar el sistema alemán.

Esto reduciría el riesgo al ajuste inflacionario ya que se podría cancelar mayor capital en los primeros años, es una lástima que este tipo de créditos hipotecarios ajustados a UVA allá sido algo a las apuradas y que claramente no soluciona ningún problema, sino que patea el problema a futuro.

Usted Que opina...

Que fue el rodrigazo

La economía argentina hasta 1975, a pesar de sus vaivenes políticos, llevaba 11 años de crecimiento continuo. Ese año volvía el peronismo al poder con la elección del presidente Cámpora, que tenía en su gobierno un sector simpatizante del peronismo de izquierda. El ministro de economía era José Gelbard, un inmigrante polaco, empresario, con fuertes vínculos con el Partido Comunista, La situación del país era bastante agitada, Gelbard intentó mantener un Pacto Social entre la CGE, la CGT y la UIA para contener la inflación y por otro lado, intentar una redistribución de la riqueza, los aumentos de precios eran autorizados sólo si se comprobaban mayores costos. Para controlarlos, se dispusieron regulaciones complicadísimas con intervención de la Secretaría de Comercio en distintas etapas de elaboración, comercialización y venta; se revisaron costos y se autorizaron los aumentos, lo cual generó costos y situaciones de casi imposible cumplimiento, algo que daba lugar a la corrupción.

El tipo de cambio artificialmente bajo y un altísimo déficit fiscal (14% del PBI), explica por qué a fines de 1974, Argentina había perdido casi 2/3 de sus reservas internacionales. El control de precios era cada vez más difícil de sostener, Al mismo tiempo, la emisión monetaria se estaba descontrolando.

La esperanza de Gelbard para salvar su plan, era la firma de convenios comerciales con los países de Europa del Este y China, para eso hizo una gira por esa región y firmó algunos convenios. Sin embargo, este intento tenía obstáculos políticos insalvables.

La gestión de Morales fracasa a los pocos meses y asume Celestino Rodrigo (Axel Kichilof) como ministro de Economía. Su elección fue más política que por sus antecedentes. Asume el 2 de junio de 1975. El día 3 anuncia un aumento en las tarifas de pasajes aéreos y varios turistas quedaron varados porque se los obligaba a reconocer los aumentos de los pasajes de regreso. Y finalmente el 4 de junio anuncia el ajuste principal que consistía en:

• Devaluación de más de un 150% del peso en relación al dólar comercial.
• Subida promedio de un 100% de todos los servicios públicos y transporte.
• Subida de hasta un 180% de los combustibles.
• Como contraparte, aumenta un 80% los salarios.

Estas medidas dispararon la inflación, licuando gran parte de las deudas de las empresas (que estaban en pesos), y disminuyendo enormemente el poder de compra de los trabajadores. Ante semejante situación, la CGT intentó negociar con el gobierno un mayor aumento de salarios, que gracias al desborde y fuerte movilización de los trabajadores, generaron el primer paro contra un gobierno peronista y finalmente se acordó un aumento en promedio del 180% en los salarios, pero que en gran parte fue licuado por la inflación.

Causas que originaron estas medidas

Los argumentos oficiales, fueron "sincerar" la economía argentina, reducir el enorme déficit público existente y aumentar la productividad de las empresas vía devaluación del

Consecuencias

Muchos economistas y el mismo Celestino Rodrigo, han justificado el ajuste, argumentando que había que "sincerar" la economía argentina y que, de una forma u otra, era inevitable este proceso. Si bien es cierto que la economía en 1975 estaba al borde del colapso, por lo cual, se podían justificar ciertas medidas poco populares, no debe olvidarse la enorme puja distributiva que hubo en Argentina en ese periodo y que la enorme regresividad del ingreso, producida por el Rodrigazo, escapa a cualquier "sinceramiento necesario de la economía". Este conjunto de medidas cambiaron totalmente la estructura del salario en la Argentina, para no volver nunca más a ser lo que fue. Fue el mayor ajuste realizado en la Argentina hasta esa fecha. Rodrigo, después del golpe de Estado en 1976, fue procesado por un caso de corrupción y pasó casi 4 años en prisión. Vuelta la democracia, defendió su ajuste siempre que pudo y lamentó que su apellido haya quedado ligado negativamente a la historia argentina. 

Simplemente en este post cambie los actores, coloque el nombre de los nuevos personajes en la politica y vera que con la misma receta intentan crear otra cosa, los resultados inevitables son los que sucederan de continuar con el sistema actual

La Dictadura del nuevo milenio.

La presidenta de los argentinos hoy se jacta de ser liberal, cuando en realidad plantea una dictadura basada en implantar el temor y en perseguir a cualquiera que presente ideas diferentes.

Las similitudes con una dictadura, al día de la fecha se acrecientan y Argentina pierde sus libertades adquiridas a cada minuto.

Hoy contamos con una desinformación y mentiras que genera el gobierno a diario.

El indec reporta lo que quiere, una inflación inverosímil, índice de pobreza y trabajo falsos.

Hoy no sabemos donde estamos parados salvo por entes privados que sacan sus propias estimaciones y cálculos, los datos del INDEC no son creíbles para nadie en nuestro país sin embargo el gobierno continua otorgando los mismos a todos nosotros.

La prensa libre mas alla de si tiene razón o no, esta siendo perseguida todo lo días, con represiones y amenazas, censuras, etc.

Acaso no tenemos derecho a decir lo que queremos y otro a escucharlo…

La presidenta utiliza la cadena nacional como si fuese su canal personal, de esta manera nos priva de ver otros canales y se aprovecha de publicidad pagada a cualquier hora.

Si alguien dice algo diferente a la opinión de ella, le tiran  los perros de la AFIP, eso se llama intimación y se puede hacer con o sin armas.

Recientemente me entere que  la gente del gobierno  puede comprar dólares cuando viajan en un mayor porcentaje que nosotros, yo me pregunto porque?

Me toco viajar por trabajo y me dieron 70 USD por día, no tengo tarjeta corporativa así que con eso tuve que vivir cuando un funcionario va por trabajo al exterior puede llevar 300 USD por día, 
porque si ambos fuimos por trabajo????

Hoy si quiero no tener pesos, porque cada día valen menos, no puedo comprar otra moneda.

Porque????

Ni siquiera puedo comprar una MAC o conseguir mouses porque están frenados en aduana.

Me dicen que puedo hacer, que puedo comprar con plata que yo gane, que pague impuesto a las ganancias, que si compro algo pago IVA, IIBB, y aparte de mi ahorro pago bienes personales.

Vivimos en un país donde la democracia ya no existe, la mayoría en el senado y diputados le otorga la facultad de hacer lo que quiere, y lo hace, ya no estamos representados por el congreso, vivimos amenazados, con temor por la inseguridad, y perseguidos…..

 Dentro de poco ya podríamos salir a pedir asilo político en EEUU

Lamentablemente hace 5 meses tenia libertades que hoy no tengo

• Gente muere y desaparece y no hay justicia
• El gobierno roba pero tiene jueces ya comprados (todos sabemos quienes)
• El gobierno miente descaradamente sobre todos los datos
• Se persigue a la prensa opositora
• Se limitan las libertades obtenidas.
• Se reprime de diferentes maneras
• La presidente dice lo que quiere y utiliza la cadena nacional como le gusta.
• Me icen cuanto puedo gastar de mi plata (bien ganada y con todos los impuestos pagos) en el exterior
• Me dicen que puedo y no comprar

No hay armas pero Acaso esto no es una dictadura????

Economia Argentina 2012

Economia Argentina 2012

Situación Actual:

• Inflación en puntos altos
• Peso sobrevaluado con el mercado
• Déficit fiscal
• Imposibilidad de seguir sacando recursos del Anses
• Reservas en baja
• Inversiones extranjeras en baja
• Fuga de Capitales por malos manejos políticos
• Eurozona en conflicto económico, Euro debilitándose
• Brasil con un crecimiento económico menor al esperado
• Posible devaluación del real para el 2012
• Automotrices comenzaron a solicitar licencias para los empleados
• Importaciones frenadas por Restricciones cambiarias y de ingreso de mercadería
• Balanza comercial en deficit

Medidas e impactos

Para evitar la perdida de dólares del banco central el gobierno Argentino armo un plan de restricción cambiaria la cual no fue favorecida ni resulto en algún punto benéfica a la causa para la cual se planteo, el cierre de cajas de ahorro en dólares, el aumento en el dólar paralelo (blue) así como la fuga de capital fue muy subestimada por el gobierno, esta medida no solo causo temor y malestar en la gente sino que freno nuevas inversiones extranjeras en el país.

Cancelación de subvenciones

Esta medida en forma implica reducir el gasto publico en el futuro inmediato, considerando el déficit fiscal creciente y estimando un aumento del salario publico ajustado a la inflación, esta es una medida que reducirá el impacto financiero sin embargo se ha subestimado nuevamente el impacto que acarrea este recorte. Hoy ia en gran medida las PYMES y micro-pymes han crecido y generado inmensas fuentes de trabajo, el crecimiento para este tipo de empresas en el ámbito inflacionario y consumista de los últimos años fue notorio.

Sin embargo el impacto que generara este ajuste para este tipo de empresas será nocivo, el mismo se tendría que haber realizado de forma paulatina reduciendo la subvención en porcentajes y no retirando la totalidad, en especial considerando el costo que posee hoy el endeudarse o conseguir un crédito.

Este ajuste generara despidos, reducción en costos eh inflación, (aunque el gobierno no la mida porque para ellos los servicios no aumentan)
El consumidor se vera afectado, su capacidad de ahorro y consumo se verán afectadas y esto se reflejara en comercios, empresas, etc.

Los sindicatos en las paritarias irán a negociar con fuerza y con un peso muy retrasado, las importaciones no se podrán retener por siempre, un ajuste devaluatorio no tardara en hacerse notar.

Emisión de Bonos (toma de deuda)

Siguiente medida es el salir a conseguir crédito, claramente el panorama Argentino a variado mucho desde el 2010.
• El Gobierno ya no cuenta con la caja de la Anses
• Las reservas del Central bajaron todo el año y no parece que el panorama vaya a cambiar
• El crédito en el exterior siendo muy difícil de conseguir

La argentina ah optado por la emisión de bonos, tanto en dólares como en pesos.

Panorama 2012 – Terminan los Años de las Vacas Gordas –

El panorama Argentino para el 2012 inicia muy diferente a lo que fue el 2011.
El mundo ya no esta asomando la cabeza luego de la recesión sino que se encuentra nuevamente inmerso en otra, esta vez en la Eurozona.

Luego de la crisis hipotecaria que causo la debacle en EEUU vinieron estas oleadas, momentáneamente la zona afectada es la zona Euro, pero esta crisis es muy diferente a la sucedida en EEUU, esta crisis lleva años de gestación, los déficit fiscales de muchos gobiernos y la posibilidad de toma de deuda a bajo interés por contar con una buena calificación causo lo que hoy la posible caída de la zona Euro.

Con el inicio en Grecia donde se mostró un déficit gigantesco eh imposibilidad de repago de deuda, la caída de los bonos griegos para los tenedores de deuda (países de la zona euro) fue inmensa.
A esto se le suma un déficit que venia acarreándose desde los últimos 8 años en España junto con la misma situación de Italia.

Argentina 2012

Lo que viene en Argentina.
• El dólar devaluara, no veo que se devalúe fuertemente sino que se hará paulatinamente para evitar temor y corridas.
• Los créditos de mantendrán a tasas altas, esto se dará por el peso retrasado, la desconfianza del consumidor en los bancos, falta de inversión y la inflación
• La inflación continuara alrededor de un 25%, las medidas tomadas por el gobierno incentivaran la inflación
• El consumo bajara notablemente, comenzaremos a vivir una etapa de menor consumismo.
• Aumentara el desempleo, producto del aumento de las importaciones y la reducción de costos.
• El impacto de brasil por sobre nuestra economía se hará sentir (con un crecimiento de brasil económico menor al proyectado) las empresas exportadoras se verán afectadas.
• El dólar retomando nuevamente su importancia en el mercado aunque aun con el ojo atento del inversor hará bajar el valor de los commodities (inclusive la soja), esto acarreara menor inyección de dólares para el mercado agropecuario.